Mario Karro

Maagiline kevad-suvi 2020 kinnisvaraturul

Lühendatud ettekanne Maal elamise päeval, Abja-Paluojal, 26.09.2020!

Ma ei näita teile siin täna tabeleid ega graafikuid, vaid räägin teile seda, mis toimub kinnisvaraturul läbi minu silmade.

Kes ma olen?

Minu nimi on Mario Karro. Kinnisvaramaaklerina olen töötanud 18 aastat. Hetkel töötan endanimelises kinnisvarabüroos. Selle aja jooksul on Viljandimaa risti ja põiki läbi sõidetud. Ja ikka on siin veel neid kohti, kuhu sattunud ei ole. Mida kõike selle aja jooksul müüdud ja vahendatud ei ole :). Kõike ostetakse ja müüakse. Kõike on võimalik müüa ja kõigele on ostja.

Kuidas siis iseloomustada praegust ja suvist kinnisvaraturgu 2020?

Kui mulle kevadel helistati ja paluti mul tänasel üritusel, minu portfellis olevaid Mulgi vallas olevaid kinnisvaraobjekte tutvustada, siis sellest hetkest on minul müügis olevad kinnisvaraobjektid väga palju muutunud. Suur osa sellel hetkel müügis olevatest objektidest on leidnud uue omaniku ja on asemele tulnud ka väga erilisi ja ägedaid uusi objekte. Mulgi vald on suve jooksul saanud minu kaasabil ka päris mitmeid uusi elanikke ja kinnisvaraomanikke.

Mis siis sellel maagilisel suvel aastal 2020 Viljandimaa kinnisvaraturul toimus? Aasta algas väga aktiivselt ja aasta alguses viskasin ma õhku ennustuse, et tuleb maaklerina töötamise ajaloo kõige kiirem kevad. Aga tuli hoopis pauk luuavarrest, mida keegi ei osanud oodata ega ette näha. Ja kõigi aegade aktiivseim kevad jäi kinnisvaras tulemata.

Kui karantiini aeg läbi sai, siis jõudis kohale hoopis kõigi aegade kiireim suvi. Kõik, mis kevadel tulemata jäi, tuli suvel. Inimesed sõitsid väga palju ringi ja huvi kinnisvara vastu oli väga suur. Suve alguses oli teadmatust ja hirmu rohkem, kuid suve edenedes tuli turule järjest rohkem ostjaid.

Praegu ongi majanduses huvitav olukord. Peale kevadist šokki said mõned sektorid väga tugevasti kannatada. Ja vastupidi mõned teised sektorid kogevad erilist tõusu ja buumilainet. Seal on head töökohad ja inimestel on head palgad. Palgatakse ka inimesti juurde.

Kinnisvaraturul on 3 selgelt eristuvat ostjate gruppi.

1) Raha olemas.

On täitsa suur grupp inimesi, kellel raha pangakontol olemas, et kinnisvara osta.

Kevadine paanika neid küll hirmutas ja paljud loobusid kinnisvara ostmisest oodates tulevast majanduslangust ja hindade kukkumist. Teadmatust oli ja on palju. Ning mõned kokkulepitud vaatamised ja tehingud tühistati ära. Ent suve edenedes muutusid ostjad järjest julgemaks ja tulid turule tasapisi tagasi. Kindlasti mitte kõik, osad ootavad hindade langust veel ka praegu, mida siiani veel tulnud ei ole.

2) Laen

Teine suur grupp ostjate hulgas on need, kes soovivad kinnisvara osta laenuga. Olen tähele pannud huvitavat nüanssi - nemad samuti kardavad kriisi saabumist/puhkemist ja et kriis levib pangandusse ning et peale seda ei saa nad enam laenu, mistõttu jääb uus kodu ostmata.

Kliendid on andnud tagasisidet, et laenusaamine on läinud keerulisemaks. Samas pangad laenuraha päris kinni keeratud ei ole.

Laenu saamiseks on vaja täita 2 suurt eeldust - laenuvõtja peab vastama panga poolt esitatud tingimustele ja ostetav vara peab sobima pangale tagatiseks.

Just tagatise sobivus on kujunenud viimasel ajal ostmisel takistavaks teguriks.

1. Pangad soovivad tagatiseks heas seisukorras olevat kinnisvara, kus oleks kindlasti veeühendus, kanalisatsioon, pesemisvõimalus ja tualett sisse ehitatud. Juhul, kui korteris või majas on tehtud remonti, on panga jaoks oluline, et andmed ehitisregistris vastaksid ka tegelikkusele. Väga levinud on see, et kui majja on sisse toodud vesi ja ehitatud duširuum, siis andmed ehitisregistris on jäetud muutmata. Sama kehtib ka näiteks katuse vahetuse kohta: tegelikkuses plekk-katus, registris eterniitkatus jne. Ehitisregistri andmete korrastamise osas saab nõu küsida kohaliku omavalitsuse ehitusspetsialisti käest. Maakler saab nendele puudustele juba varakult tähelepanu juhtida ja nõu anda.

2. Viljandimaal on paljud suvilaid ehitatud ümber aastaringseks elamiseks. Tagatiseks aga ei sobi enam üldiselt kinnistud, millel asuvad hooned on ehitusregistris suvila/aiamaja nime all. Sellise kinnistu müügisoovi korral tasub kaaluda selle ümbervormistamist üksikelamuks ja andmed ehitisregistris korda teha.

3) Järelmaks

Minnes tagasi ostjate juurde - kolmas suur ostjate grupp praegu on need inimesed, kes soovivad kinnisvara osta järelmaksuga. Siin võib olla erinevaid põhjuseid. Näiteks ei sobi pangale tagatis, ei ole kogu summat kohe olemas, ostja ei vasta panga poolt seatud kriteeriumitele jne.

Kõik on võimalik ja järelmaksuga on täiesti võimalik osta. Ja on ka järelmaksuga tehinguid olnud. Kuigi väga vähe.

Peab ikkagi arvestama sellega, et müüja eeldab, et saab kogu raha kohe kätte. Üldiselt ei soovita anda järelmaksu aastateks, pikkadeks perioodideks. Maksimaalselt 1 aasta või paaris kolmes osas tasumine, sellisel juhul võib järelmaks isegi kõne alla tulla.

Kuidas järelmaksuga osta?

Siin on 2 võimalust. Mõlemad toimingud on notariaalsed.

1. Võib sõlmida võlaõiguslepingu, kus lepitakse kokku täpne tasumise kord, leppetrahvid, kas kantakse sisse eelmärge kinnistusraamatusse ja muud lepingu tingimused. Kui ostusumma on tasutud, siis saab sõlmida asjaõiguslepingu, millega läheb kinnisvara omand ostjale üle ja ostja kantakse omanikuna kinnistusraamatusse sisse.

Võlaõiguslepingut võib kasutada ka kui broneerimislepingut. Kõik lihtkirjalikud broneerimislepingud või eellepingud, on õigustühised. Vahet ei ole, mis on lepingu pealkiri. Loeb sisu. Ja kui sisus on viide kohustusele tulevikus kinnisvara osta või müüa, siis see kokkulepe peab olema notariaalne. Sellepärast, et seadus ütleb, et kui ostu-müügi lepingu vorm on notariaalne, siis peab ka eelleping/broneerimisleping olema notariaalne.

2. Ostetav kinnisvara jääb müüjale tagatiseks ja tema kasuks seatakse kinnistule hüpoteek. Hüpoteek on kinnisvpant, mis tagab müüja nõudeid ostja vastu. Juhul, kui ostja ei täida kokkulepitud kohustusi, on müüjal õigus pöörduda kohtutäituri poole ja nõuda vara sundmüüki ning müügi korral saada oma nõue rahuldatud. Samamoodi toimetavad ka pangad.

Toon veel välja ühe ostjate käitumises tähepaneku. Kuigi ostjaid liigub, siis kindlasti ei saa väita, et on müüjate turg. Ostjad on väga valivad ja võrdlevad erinevaid kinnisvara objekte omavahel ja kaaluvad pikalt. Turul ostjaid on, aga mitte väga palju. Iga tõsine huviline on väärtuslik ja tasub tema pakkumisi tõsiselt kaaluda!

Nüüd annan ka 3 vihjet, kuidas leida häid kinnisvatehinguid.

1. Kui tihti sa vaatad kinnisvaraportaale? Ja milliseid? Kord nädalas? kord päevas? Selleks, et leida häid tehinguid, tuleb portaale vaadata 10 X päevas. Kinnisvara24.ee, kv.ee, soov.ee, city24.ee, Facebook...

2. Kas sa oled kirjutanud igale piirkonna maaklerile ja edastanud oma ostusoovi? Kas oled teinud seda korduvalt? Tee seda korduvalt, nii oled maakleril oma sooviga radaril.

3. Tee hinnapakkumisi! Kui hinda alla ei saa, siis tee mõne aja pärast uuesti Ja kui märkad mõne kuu möödudes, et sind huvitav kinnisvara on jätkuvalt müügis, siis tee hinnapakkumisi veel uuesti. Aja jooksul võivad müüjad oma esialgselt küsitud hinda tunduvalt alandada.

Soovin Sulle edukaid tehinguid ja tänan!

by Mario Karro

5 olulist põhjust, miks kasutada kinnisvara24 portaali.

Kirjutan, miks mulle meeldib kinnisvara24 portaal ja kuidas mina olen saanud oma kuulutuste vaadatavuselt Eesti top 2 maakleriks 2019 aastal.

Eelmine kuu (märts) maaklerite TOP-is, olin taas 1! Olen olnud kinnisvara24 portaali kasutaja ca 2 aastat, peaaegu selle loomisest peale.

Mida mina teen, et olen Kinnisvara24 portaali maaklerite top-is? Kuidas Eesti innovaatilisemast kinnisvaraportaalist võtta maksimum ja tõsta oma kuulutuste vaadatavust vähemalt 10 korda?

Toon välja 5 peamist põhjust, miks sa peaksid kindlasti kinnisvara24 portaali kasutama. Annan Sulle 3 nõuannet, kuidas Eesti uuenduslikumast portaalist võtta maksimum. Lisaks veel täpne juhend, kuidas kasutada Facebooki gruppe.

1. Kinnisvara24 portaalil on ainukesena väga vinge retargeting süsteem. Mida see tähendab? Kui külastada kinnisvara24 portaali ja sirvida kuulutusi, siis jäävad kinnisvarakuulutused sind jälitama üle kogu interneti. Kinnisvara24 kuvab sinu poolt vaadatud kuulutusi ja sarnaseid teisi pakkumisi sulle üle interneti erinevatel lehekülgedel.

Vaata näitena minu mobiili print screen pilte. Külastan näiteks ülemaailmseid majanduslehekülgi Zerohedge, Forbes... ja minu kinnisvarapakkumised on isegi seal. Kes on kord kinnisvara24 sirvinud, siis jäävad kuulutused sind jälitama. See on ülilahe. Sa maksad ainult kuulutamise eest portaalis. Portaal annab sulle vastu aga palju enamat. Ta levitab sinu kuulutust üle interneti. Ta "pommitab" sinu kinnisvaraobjektidega kliente, kes on sinu kuulutusi või sarnaseid teisi kuulutusi vaadanud. Sellist süsteemi, ei kasuta ükski teine Eesti kinnisvaraportaal.

Järgnevalt annan sulle kaks nõuannet, kuidas võtta sellest süsteemist maksimum ja lisada oma kuulutuste vaadatavusele veel hoogu juurde ja tõsta oma kuulutuste vaadatavust märkimisväärselt.

Nõuannae 1:

Jaga kinnisvara24 kuulutuse linki igal pool, kus võimalik - klientidele, tuttavatele, sõpradele, meili teel, Facebookis jne... Ainult nii saad võtta portaalist maksimumi.

See pole veel kõik.

Lisa oma kuulutustele veel kütust juurde, et mitte kellelgi ei jääks sinu pakkumine märkamatuks.

Nõuanne 2:

Jaga oma kinnisvara24 kuulutuse linki Facebooki gruppides. FB müügigruppides käib tohutult rahvast. Kui sa seal oma kuulutusega ei ole, siis sind ei ole olemas.

Järgnevalt annan sulle täpse juhendi etapi kaupa, kuidas seda teha. Loe, kuidas levitada FB gruppides oma kinnisvarakuulutust:

1. Vali välja sobivad grupid ja tee taotlus liitumiseks. Eestis on tohutul hulgal erinevaid FB müügigruppe - piirkonnapõhised, valdkonnapõhised, kirbuturud, ostu/müügigrupid jne.
2. Alusta kuulutuse sisestamist suvalisest grupist.
3. Sisesta kuulutusele vajalik info.
4. Lisainfosse pane kindlasti kinnisvara24 kuulutuse link!
5. Lisa atraktiivsed fotod.
6. Kui kuulutus valmis, siis vajuta next ja järgmisena pakub FB sulle juba, et kuuluta ka teistes gruppides. Siin saad märkida kõik grupid, milles sa oled liige ja kus kuulutada soovid. Next ja kuulutus on sisestatud korraga kõigisse gruppidesse.
7. Lisa kuulutus ka FB Marketplace-sse! Vali sobiv kategooria (home-sales). Kui alustad kuulutuste lisamist Marketplace-st, siis saad ka siit gruppidesse edasi liikuda nii nagu 6.punktis.
8. Loo atraktiivne kuulutus nii, et inimesel, kes seda näeb tekiks huvi kuulutuse link avada. Ära avalda gruppides kogu spetsiifilist müügiinfot ja ära lisa kõiki fotosid.
9. Marketplace-is uuenda regulaarselt kuulutusi (renew).
10. Vasta kõigile kommentaaridele. Lisa ise regulaarselt kommentaare. See tegevus tõstab sinu kuulutuse gruppides taas esile.
11. Hashtagid!

Nõuanne 3:

Sihitud reklaam Facebookis ja Instagramis. Sul on võimalus tellida ka tasuline reklaam, kus saad täpselt määrata, kes ja kus sisu pakkumist näeb. Seal saad samuti kasutada Kinnisvara24 kuulutuse linki.

Soovitus:

Foto on see, millel klikitakse, mitte tekst!!! Sa ei saa lubada endale ebakvaliteetseid fotosid. Kui soovid maksimaalset tulemust, siis kinnisvarafoto peab olema parim!

2. Kasuta kindlasti 48 h eeliskuulutuse võimalust kinnisvara24 portaalis. St. 48 h on kõik Sinu uued pakkumised näha ainult kinnisvara24 portaalis ja hiljem lisad need teistesse (kui soovid). Need kuulutused on otsingus leitavad eraldi "48h" filtri abil ja saavad lisaks eraldi sildi peale. 48 h uusi pakkumisi turundab kinnisvara24 oma bänneritel erinevatel interneti lehekülgedel ekstra.

3.Ülimugav üürniku taustakontroll. Ühe klikiga saab kogu info üürniku kohta avalikest registritest.

4. Rendin - uus teenus Kinnisvara24-s. Üürnik saab üürida ilma tagatisraha koheselt tasumata.  Omanik saab karantii kordades suuremas ulatuses võimalike kahjude osas, kui tagatisraha küsides.

5. Kinnisvara24 portaalis kuulutamine on, ligi 4 korda odavam, kui teistes portaalides!

Kinnisvara24 portaalist saab võtta maksimumi siis, kui kasutad maksimaalselt sotsiaalmieediat. Selleks on kaasaegne portaal disainitud. Mida rohkem levib kuulutus sotsiaalmeedias ja klikitakse kuulutuse lingile, seda enam kliente saab "saba taha" ja kinnisvara24 kuulutused jäävad inimest internetis jälitama.

Kasuta sina ka samu võtteid, nii jõuab sinu kinnisvaraobjekt maksimaalse hulga huvilisteni. Kinnisvara24-le annab see võimaluse, tegeleda maksimaalselt portaali arendamisega, et saada veel paremaks kinnisvara müügitööriistaks. Sellest võidavad taas portaali kasutajad, kes vajavad parimat keskkonda, kus oma kuulutusi levitada. Portaal, mis oleks kaasaegne, innovaatiline, kasutajasõbralik, põhjendatud ja mõistliku hinnaga.

Edu!

by Mario Karro