Maagiline kevad-suvi 2020 kinnisvaraturul

Lühendatud ettekanne Maal elamise päeval, Abja-Paluojal, 26.09.2020!

Ma ei näita teile siin täna tabeleid ega graafikuid, vaid räägin teile seda, mis toimub kinnisvaraturul läbi minu silmade.

Kes ma olen?

Minu nimi on Mario Karro. Kinnisvaramaaklerina olen töötanud 18 aastat. Hetkel töötan endanimelises kinnisvarabüroos. Selle aja jooksul on Viljandimaa risti ja põiki läbi sõidetud. Ja ikka on siin veel neid kohti, kuhu sattunud ei ole. Mida kõike selle aja jooksul müüdud ja vahendatud ei ole :). Kõike ostetakse ja müüakse. Kõike on võimalik müüa ja kõigele on ostja.

Kuidas siis iseloomustada praegust ja suvist kinnisvaraturgu 2020?

Kui mulle kevadel helistati ja paluti mul tänasel üritusel, minu portfellis olevaid Mulgi vallas olevaid kinnisvaraobjekte tutvustada, siis sellest hetkest on minul müügis olevad kinnisvaraobjektid väga palju muutunud. Suur osa sellel hetkel müügis olevatest objektidest on leidnud uue omaniku ja on asemele tulnud ka väga erilisi ja ägedaid uusi objekte. Mulgi vald on suve jooksul saanud minu kaasabil ka päris mitmeid uusi elanikke ja kinnisvaraomanikke.

Mis siis sellel maagilisel suvel aastal 2020 Viljandimaa kinnisvaraturul toimus? Aasta algas väga aktiivselt ja aasta alguses viskasin ma õhku ennustuse, et tuleb maaklerina töötamise ajaloo kõige kiirem kevad. Aga tuli hoopis pauk luuavarrest, mida keegi ei osanud oodata ega ette näha. Ja kõigi aegade aktiivseim kevad jäi kinnisvaras tulemata.

Kui karantiini aeg läbi sai, siis jõudis kohale hoopis kõigi aegade kiireim suvi. Kõik, mis kevadel tulemata jäi, tuli suvel. Inimesed sõitsid väga palju ringi ja huvi kinnisvara vastu oli väga suur. Suve alguses oli teadmatust ja hirmu rohkem, kuid suve edenedes tuli turule järjest rohkem ostjaid.

Praegu ongi majanduses huvitav olukord. Peale kevadist šokki said mõned sektorid väga tugevasti kannatada. Ja vastupidi mõned teised sektorid kogevad erilist tõusu ja buumilainet. Seal on head töökohad ja inimestel on head palgad. Palgatakse ka inimesti juurde.

Kinnisvaraturul on 3 selgelt eristuvat ostjate gruppi.

1) Raha olemas.

On täitsa suur grupp inimesi, kellel raha pangakontol olemas, et kinnisvara osta.

Kevadine paanika neid küll hirmutas ja paljud loobusid kinnisvara ostmisest oodates tulevast majanduslangust ja hindade kukkumist. Teadmatust oli ja on palju. Ning mõned kokkulepitud vaatamised ja tehingud tühistati ära. Ent suve edenedes muutusid ostjad järjest julgemaks ja tulid turule tasapisi tagasi. Kindlasti mitte kõik, osad ootavad hindade langust veel ka praegu, mida siiani veel tulnud ei ole.

2) Laen

Teine suur grupp ostjate hulgas on need, kes soovivad kinnisvara osta laenuga. Olen tähele pannud huvitavat nüanssi - nemad samuti kardavad kriisi saabumist/puhkemist ja et kriis levib pangandusse ning et peale seda ei saa nad enam laenu, mistõttu jääb uus kodu ostmata.

Kliendid on andnud tagasisidet, et laenusaamine on läinud keerulisemaks. Samas pangad laenuraha päris kinni keeratud ei ole.

Laenu saamiseks on vaja täita 2 suurt eeldust - laenuvõtja peab vastama panga poolt esitatud tingimustele ja ostetav vara peab sobima pangale tagatiseks.

Just tagatise sobivus on kujunenud viimasel ajal ostmisel takistavaks teguriks.

1. Pangad soovivad tagatiseks heas seisukorras olevat kinnisvara, kus oleks kindlasti veeühendus, kanalisatsioon, pesemisvõimalus ja tualett sisse ehitatud. Juhul, kui korteris või majas on tehtud remonti, on panga jaoks oluline, et andmed ehitisregistris vastaksid ka tegelikkusele. Väga levinud on see, et kui majja on sisse toodud vesi ja ehitatud duširuum, siis andmed ehitisregistris on jäetud muutmata. Sama kehtib ka näiteks katuse vahetuse kohta: tegelikkuses plekk-katus, registris eterniitkatus jne. Ehitisregistri andmete korrastamise osas saab nõu küsida kohaliku omavalitsuse ehitusspetsialisti käest. Maakler saab nendele puudustele juba varakult tähelepanu juhtida ja nõu anda.

2. Viljandimaal on paljud suvilaid ehitatud ümber aastaringseks elamiseks. Tagatiseks aga ei sobi enam üldiselt kinnistud, millel asuvad hooned on ehitusregistris suvila/aiamaja nime all. Sellise kinnistu müügisoovi korral tasub kaaluda selle ümbervormistamist üksikelamuks ja andmed ehitisregistris korda teha.

3) Järelmaks

Minnes tagasi ostjate juurde - kolmas suur ostjate grupp praegu on need inimesed, kes soovivad kinnisvara osta järelmaksuga. Siin võib olla erinevaid põhjuseid. Näiteks ei sobi pangale tagatis, ei ole kogu summat kohe olemas, ostja ei vasta panga poolt seatud kriteeriumitele jne.

Kõik on võimalik ja järelmaksuga on täiesti võimalik osta. Ja on ka järelmaksuga tehinguid olnud. Kuigi väga vähe.

Peab ikkagi arvestama sellega, et müüja eeldab, et saab kogu raha kohe kätte. Üldiselt ei soovita anda järelmaksu aastateks, pikkadeks perioodideks. Maksimaalselt 1 aasta või paaris kolmes osas tasumine, sellisel juhul võib järelmaks isegi kõne alla tulla.

Kuidas järelmaksuga osta?

Siin on 2 võimalust. Mõlemad toimingud on notariaalsed.

1. Võib sõlmida võlaõiguslepingu, kus lepitakse kokku täpne tasumise kord, leppetrahvid, kas kantakse sisse eelmärge kinnistusraamatusse ja muud lepingu tingimused. Kui ostusumma on tasutud, siis saab sõlmida asjaõiguslepingu, millega läheb kinnisvara omand ostjale üle ja ostja kantakse omanikuna kinnistusraamatusse sisse.

Võlaõiguslepingut võib kasutada ka kui broneerimislepingut. Kõik lihtkirjalikud broneerimislepingud või eellepingud, on õigustühised. Vahet ei ole, mis on lepingu pealkiri. Loeb sisu. Ja kui sisus on viide kohustusele tulevikus kinnisvara osta või müüa, siis see kokkulepe peab olema notariaalne. Sellepärast, et seadus ütleb, et kui ostu-müügi lepingu vorm on notariaalne, siis peab ka eelleping/broneerimisleping olema notariaalne.

2. Ostetav kinnisvara jääb müüjale tagatiseks ja tema kasuks seatakse kinnistule hüpoteek. Hüpoteek on kinnisvpant, mis tagab müüja nõudeid ostja vastu. Juhul, kui ostja ei täida kokkulepitud kohustusi, on müüjal õigus pöörduda kohtutäituri poole ja nõuda vara sundmüüki ning müügi korral saada oma nõue rahuldatud. Samamoodi toimetavad ka pangad.

Toon veel välja ühe ostjate käitumises tähepaneku. Kuigi ostjaid liigub, siis kindlasti ei saa väita, et on müüjate turg. Ostjad on väga valivad ja võrdlevad erinevaid kinnisvara objekte omavahel ja kaaluvad pikalt. Turul ostjaid on, aga mitte väga palju. Iga tõsine huviline on väärtuslik ja tasub tema pakkumisi tõsiselt kaaluda!

Nüüd annan ka 3 vihjet, kuidas leida häid kinnisvatehinguid.

1. Kui tihti sa vaatad kinnisvaraportaale? Ja milliseid? Kord nädalas? kord päevas? Selleks, et leida häid tehinguid, tuleb portaale vaadata 10 X päevas. Kinnisvara24.ee, kv.ee, soov.ee, city24.ee, Facebook...

2. Kas sa oled kirjutanud igale piirkonna maaklerile ja edastanud oma ostusoovi? Kas oled teinud seda korduvalt? Tee seda korduvalt, nii oled maakleril oma sooviga radaril.

3. Tee hinnapakkumisi! Kui hinda alla ei saa, siis tee mõne aja pärast uuesti Ja kui märkad mõne kuu möödudes, et sind huvitav kinnisvara on jätkuvalt müügis, siis tee hinnapakkumisi veel uuesti. Aja jooksul võivad müüjad oma esialgselt küsitud hinda tunduvalt alandada.

Soovin Sulle edukaid tehinguid ja tänan!


Avalik ettekanne Maal elamise päeva raames!

26. septembril toimus Eestis üritus "Maal elamise päev".  Paljudes Eestimaa valdades toimusid erinevad üritused. Mul oli au Maal elamise päeva raames teha ettekanne Viljandimaal, Mulgi vallas Abja-Paluoja kultuurimajas. Rääkisin, mis toimus 2020 kevadel-suvel Viljandimaa kinnisvaraturul. Ning andsin mõned vihjed ja näpunäited nii kinnisvara ostjatele kui müüjatele.

Lühikokkuvõtet saad lugeda Blogi sektsioonist.

https://www.mariokarro.ee/blog/maagiline-kevad-suvi-2020-kinnisvaraturul/

Võimalik on vaadata ka videosalvestust minu Youtube kanalilt.

https://youtu.be/vjGalNimeuU